まずは、二種類の返済方法について具体的に見ていきましょう。

【元利均等返済】

一つ目は、「元利均等返済」と呼ばれる方法です。「元」とは元金のことで、借り入れる金額のことを言います。「利」とは利息のことで、借入れ資金に対して支払う、いわば「使用料」です。つまり、元利均等返済というのは、元金と利息を合わせた月々の返済額を一定にする方法です。

【元金均等返済】

もう一つは、「元金均等返済」と呼ばれる方法です。元金均等返済は、毎月返済する元金を一定にするものです。

では、この二つの方法の違いは何なのでしょうか。まず、利息というのは元金に対して掛けられます。これを頭に入れて、それぞれの返済方法を見ていきましょう。まず「元利均等返済」は、毎月の返済額は常に同じですが、元金と利息分の割合が、返済が進むにつれて変わっていきます。当初は利息の割合が大きく、毎月返済をしていくほどに元金の割合が大きくなります。

次に「元金均等返済」です。こちらは、毎月返済する元金は一定なのですから、返済が進むにつれて、まだ返していない残りの元金が同じ金額分減っていくことになります。そうすると、元金に掛かる利息も減っていくので、支払い回を重ねるごとに月の返済額も減っていきます。

返済総額だけを考えれば、元金均等返済の方が有利に見えます。しかし、家族構成や将来のライフプランによっては、次のような検討をした方が良いかもしれません。

【子供の有無や現在の年齢から考える】

住宅の購入を検討している人に多いのが、「現在は夫婦で賃貸だが、子供が生まれるから」という動機ではないでしょうか。

例えば、現在共働きの夫婦の場合、頭金がそろった頃に子供をつくって、妻はしばらくは子育てに専念するというプランが考えられます。この場合、当初の支払いが大変な元金均等返済を組めるかは、夫の収入次第ということになってしまいますので、毎月の支払い額が一定の元利均等返済を選択しておく方が無難と言えます。

しかし、夫の収入で充分に支払いができるのであれば、高校進学・大学進学時など教育費などの支払いが増える時期に、資金に余裕ができる元金均等返済の方が有利と言えます。同じ考え方で、「子供が独立したら今の家を売却して夫婦二人の住まいに住み替えよう」という、将来の資金を確保したい計画を立てる場合も、元金均等返済の方が有利になるでしょう。

【繰上げ返済を考える】

住宅ローンの支払いは、借入れ額に対し、返済期間と金利を計算して月々の返済額が決められます。しかし、毎月の貯蓄がうまくいったとか、臨時の収入があったなど、返済期間中に資金にゆとりができることがあります。その場合は、「繰上げ返済」を考えてみるのもいいでしょう。繰上げ返済とは、本来の返済設定とは別に任意の時期に任意の金額を支払い、元金を減らす返済方法のことです。「元金が減る＝利息も減る」ため、毎月の返済額を減らすことや返済期間を短縮することが可能です。

例えば、ボーナスが業績連動になっている職種の場合、好況時の支給額が多いときにやりくりをして繰上げ返済に充てれば、元金を減らすことができます。

また、子育て中だった妻が、子供の成長を見計らって再度働き始めた場合なども、その分の収入を繰上げ返済に充てることができます。このように、家計・資金の状況に応じて繰上げ返済をすれば、借入れ当初の設定より有利に返済を進めていくことができるでしょう。