不動産を購入するときの登記は、

１．所有権に関する登記

２．所有権以外の権利に関する登記

という2種類に大きく分けられます。

オンラインや法務局窓口で登記簿謄本を交付請求して実際に見てみるとよくわかりますが、登記内容は「表題部」と「権利部（甲区/乙区）」に分かれて記載されています。表題部は、不動産そのものの現状が記録されています。例えば、所在、地番、地積、家屋番号、構造、床面積などです。権利部は「甲区」と「乙区」に分かれており、甲区には所有権に関する事項が記録されています。乙区には抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記録されています。

では、実際に不動産を売買するときに行われる登記は、具体的にどのようなものでしょうか。

【所有権に関する登記】

基本的に不動産を購入する場合には、所有権を自分に移したことを示す「所有権移転登記」を行います。購入物件が新築の場合でも、建売ならば住宅を建築・販売する不動産会社が所有者になっているので、通常は所有権移転登記になります。

自分自身で家屋を新築した場合は最初の所有者になるので、そのときは「所有権保存登記」を行います。その際、手順としては先に「建物表題登記」が必要になります。

【所有権以外の権利に関する登記】

所有権以外の権利、不動産の売買で発生する主な権利としては「抵当権」があります。住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローンを借り入れた金融機関を抵当権者とした、抵当権設定登記を行うことになります。

抵当権とは、「借り入れした債務者がローンを返済できなくなってしまった際に、金融機関は抵当権を設定した担保不動産を処分（競売にかけるなど）して、損失をカバーできる」という権利です。

ところで、以前は表題部については変更（建物の増築や地目の変更など）も含めて登記が法律で義務付けられていましたが、権利部については法令上の登記義務はありませんでした。しかし2024年4月1日の法改正より、権利部についても住所変更登記、氏名変更登記が義務化されました（不動産登記法第76条の5）。所有者の住所、氏名に変更があった場合は、変更があった日から2年以内に変更の登記申請をしなければなりません。正当な理由なく変更登記を行わなかった場合は5万円以下の過料に処されます。

不動産を購入しても所有権移転登記をしていないと、万が一第三者と権利関係のトラブルなどになったとき、「その土地は自分のものです」という主張ができません。ですから、法令上の義務だから罰則があるからいうことではなく、自分の財産を守るためには正確な登記をしておくことが必要だと心得ておきましょう。